政府网站说它是“别墅”
小区占地面积是个谜
那规划部门口中的“一类住宅用地”到底是指哪些用地？在国家建设部1991年3月1日颁布的建标字第322号文件《城市用地分类与规划建设用地标准》中显示，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，其中居住用地是指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
居住用地共分四类，一类居住用地则是指以低层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的用地。在国家建委印发的另一份《对职工住宅设计标准的几项补充规定》的通知中也提到，第一类住宅，每户平均建筑面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅，每户平均建筑面积可高于此数，但最多不得超过50平方米。
在宿迁湖滨新城的政府网站上，有一个栏目名为“新城房产”，在这个栏目中有关于夏阳银湖花园的简介，然而在此简介的正文中则是多次提到“别墅”这一字眼。
文中提到：夏阳银湖花园是由上海亿兆投资集团投资，宿迁亿兆房地产有限公司开发的夏阳银湖花园，位于宿迁市湖滨新城雪松路51号，总占地173672平方米，总建筑面积5万多平方米，分二期开发，总户数208席，以独栋花园别墅为主。2008年12月19日208席别墅封顶，2009年9月小区正式竣工。据此计算该楼盘容积率不足0.3。
在上海亿兆投资集团的官方网站上，也有关于夏阳银湖小区的简介，这份简介中，也同样使用了“别墅”这一字眼，只是关于小区的占地面积及建筑面积和政府网站上公布的数字有些不同。简介中写到：项目占地500亩，总建筑面积163610.5平方米，共设计建造400多栋独立欧式别墅，每栋别墅有各自的私家花园，设计新颖，房型多样，具有私密性，配有现代化的标志性会所，功能齐全。
两份宣传资料中，显示的占地面积、总建筑面积均有出入，并且几个数据的差距非常之大，到底哪一份才是正确的？
记者随后又查询了宿迁当地多家房地产网站，其中大部分网站在对夏阳银湖小区进行宣传时，对小区房屋的称呼均为“别墅”或者“独栋别墅”。
什么样的住宅
才称得上“别墅”？
李松在采访中说，国家对“别墅”没有明确的定义，那到底什么样的住宅才称得上是“别墅”？为此，快报记者咨询了房地产方面的专家。
据一位不愿透露姓名的业内人士介绍，目前无论是市场还是官方，对别墅都没有一个统一的定义。比如说，有人认为别墅是独门独院、占地面积大的独栋建筑，也有人认为别墅是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅等。从2003年国家严禁向别墅房地产开发项目供地，这条政策出台已近8年，让人不解的是，迄今为止，仍没有任何一份官方文件来明确界定，究竟什么是别墅？
在2006年中国地交会上，有关部门一官员曾这样向媒体解释自己对别墅的理解：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”另一官员这样定义别墅：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种。”
在字典内解释别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在网络上，对于别墅的定义也是五花八门、层出不穷。有人认为别墅是一种庄园式的居所，有些人则是认为独栋独院，占地面积大的居所，更甚者认为在三层以内的低层住宅，均属于别墅。
2008年1月9日，深圳一家媒体曾对“别墅”进行过解释，别墅是指独立的、规模较大的花园住宅。建筑密度很低，内部居住功能完备，绿化也有较高的标准。从建筑形态上来分可分为：独栋别墅、联排别墅、叠加别墅；从功能上分可分为：生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。在文中，这家媒体又分别对独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅做出了定义和特征介绍。只是这些并非政府部门官方公布的定义。
律师：
开发商和政府有串通的可能
记者将了解到的情况向江苏一家大型律师事务所进行了介绍，一位不愿透露姓名的律师说，从政府层面上讲，每个楼盘在建设前都是有规划的，挂牌时确定的该楼盘的容积率，从而可以基本确定这块地的使用方式。夏阳银湖花园和御湖澜桥两个小区的容积率仅有0.5，要么建高档别墅，要么就建很稀松的普通商品房，结合拿地的价格，后者很有可能是亏损的，开发商都是趋利的，拿到地肯定是选择前者。
土地在挂牌时的条件（确定的使用方式、容积率等）都是有导向性的，政府不可能没有考虑，开发商也不可能没有考虑，建别墅是双方心照不宣的。因此，这里面也不乏开发商和政府互相串通的可能性。
这位律师认为，这个不单纯是政府监管的问题，因为监管是置后的；政府在前期开发这块地的时候已经默认了其后的开发模式。先是通过一系列有导向性的条件为建别墅创造理由，然后在建设过程中又睁眼闭眼地纵容，这个结果是政府和开发商共同催生的。来源：现代快报
