调控政策成就了商业地产?----宿迁房地产律师网
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调控政策成就了商业地产?----宿迁房地产律师网

发布时间:2011/6/10  浏览数: 1192 次  浏览字体:[ ]
      尽管楼市前景尚不明朗,但种种迹象表明,近期,商业地产“火”起来了,关注商业地产的投资客也确实多起来了。

关注商业地产的投资客多了

    私营企业主李女士最近一直在寻找合适的投资项目。6月8日下午,她来到市区江南中心地段的公元大厦看商铺。令她意想不到的是,短短一小时的时间内,售楼人员先后接待了三批看房客户,其投资热情可见一斑。

    近期以来,市区江南一家居家生活馆的广告宣传也是铺天盖地。据销售人员称,目前关注该项目的投资客挺多。与此同时,市区多家中介公司也不约而同地看到了商铺投资所蕴藏的商机,将二手商铺作为业务的主攻方向。市区华邦地产负责人告诉记者,今年以来,该公司专门在每周三晚报的房源信息栏目内辟出商业地产板块,每期报纸刊出后,都会接到很多客户的咨询电话。另据了解,随着住宅市场的日趋低迷,市区多家中介公司纷纷将目光转向商业地产,有的则拿下了嘉兴、绍兴等外地商业项目在金华的代理权。还有的外地商业项目直接到金华抢滩,设立分公司或销售网点,意欲在金华市场分得一杯羹。据称,近期以来,这类外地商业项目的分公司在金华已经开出四五家。

    为何关注商业地产的人多起来了?有业内人士戏称,“住宅市场黄了,商业地产红了”。这话一度被认为是当前宏观调控形势下房地产行业最形象的表述。停贷、限购、加息,楼市调控政策频频出台,招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。于是,品牌房企、保险资金、投资者都将目光转向了受新政影响较小的商业地产,商业地产一度成为楼市调控的“避风港”。业内人士认为,去年以来楼市出台的连续调控,多项政策主要都是针对住宅,这为商业地产打开了“一扇窗”。同时也替投资客为资金保值、抵御通胀预留了出口。

    市区信立泰中介胡永年认为,新国八条提高首付,取消优惠贷款利率,将置业者投资住宅资金成本大幅提高,而商业地产首付一直定格在50%,被挤压的投资需求可能流向商业地产。其次,新国八条明确对住宅采取限购,而商业地产却未被纳入其中。

    在新国八条政策影响下,住宅市场成交量呈现大幅回落之势。随着各地调控细则的纷纷出台,成交萎缩将成为持续状态,而商业地产则借此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。“在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产。”市区华之家中介负责人徐景阳介绍,目前到二手房市场寻觅二手商铺的投资客,绝大部分都是有一定经济实力的小业主,他们比较倾向于选择总价在200万元以下的商铺。

    市区江南某商业项目负责人表示,目前国家出台的新国十条等政策,重在精准调控住宅市场,商业立项的项目并不在本轮调控的范围。“进一步说,国家一方面在抑制住宅价格上涨过快,同时也给众多的投资客打开了新的资金出口,也就是投资转向商业。”

    一名具有多年投资经验的投资者表示,目前他之所以关注商业地产,完全是因为政府出台的限购政策影响。“现在我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道,股市低迷,买住宅受限。倒是朋友提醒我关注商业地产,收益稳定而且回报率也高于普通住宅。”

    不过,中介经纪人告诉记者,目前市区商铺的售价普遍较高,稍稍偏一点的地段,价格也要2万元/平方米,地段好的卖到10万元/平方米。市区不少地段商铺价格的上涨,并不是因为该地段人气变旺、生意变好之后的主动上涨,而是在住宅大幅涨价之后的一种“被动式”上涨。事实上,商圈的培育、人气的聚集往往需要一个比较漫长的过程,不少地段商铺的售价大幅上涨了,租金涨得却不多,投资回报率并不理想。

    另据了解,除了市区江南宾虹路商圈、江北环人民广场商圈以及新农贸市场周边商铺等商业氛围比较成熟的地段之外,目前市区不少商铺的投资回报率不是太理想,有些地段的商铺投资回报率仅在2%左右,而现在一年期银行存款利率都在3%以上。中介经纪人以和信路上的一间店面为例:2007年下半年,该地段店面的市场价为7000~8000元/平方米,当时江南房价也就在3000~4000元/平方米。店面价格为住宅售价的两倍左右。一间40平方米的店面,每年可以收到1万元左右的租金,租得好可以达到1.5万元左右。年投资回报率可以达到3%以上。现在这一带的住宅市场价普遍在每平方米1万元以上,店面价格相应上涨,市场价为每平方米3万元左右。但租金涨幅不大,年租金在2万元左右。以120万元的总价计算,租金回报率不到2%。

    那么,为什么这么低的投资回报率,投资者仍然愿出手呢?中介经纪人分析说,究其原因,主要是投资者看好城市未来的发展前景,看好商铺后期的升值空间,以及可能稳定增长的投资收益。一般来说,对一个新的地段、新的小区来说,随着小区入住率的提高,周边配套设施的逐渐成熟,商铺每年的租金都会呈一定比例的增长。

    不过,也有业内人士对目前住宅遇“冷”背景下的商铺投资“热”泼了一盆冷水。市区深蓝艺墅营销总监朱剑明认为,在住宅市场持续低迷的状态下,商业地产很难一枝独秀。目前,一些商业地产项目的投资风险已经有逐渐向经营者转嫁的苗头。投资商铺最重要的是看地段和人气。不管开发商如何承诺,买家都需要擦亮眼睛,仔细评估项目的赢利前景和升值机会。建议投资者下单前最好能想方设法了解一下开发商的信誉记录。如果开发商以商业地产的建设和经营见长,买家的投资就会多几分保障。

    对目前商业地产开发中比较盛行的“售后包租”模式,业内人士建议投资者最好也能多长个心眼。从表面上看,开发商返还了“诱人”的售后包租收益率,投资者感觉自己将会大受其益。实际上,只要开发商稍稍提高商铺的销售单价,就可以轻而易举地将返租的“羊毛”从消费者这头“羊”身上剪下来。

    想赚“快钱”最好别投资商铺

    按照业内常规,商业地产有个“一三五”法则,即一年开发期,三年培育期,五年成长期。投资商铺比投资住宅更需要置业者有睿智的眼光、成熟的置业理念、平和的投资心态。市区世通香墅副总经理郭剑认为,投资商业项目相对普通住宅而言,有资金要求高、持有成本高、投资回报稳等特点,因此这个市场长期处于平稳发展的状态。商业地产投资思路与住宅项目完全不同,投资回报周期、市场交易税费、资金投入情况都有不同程度的差异。这一点明显区别于投资住宅低进高出、短期赚取差价的赢利模式。商铺获利空间在于长期持有的租金收益以及5~10年商铺经营成熟后的30%~50%的增长空间。另一方面,对投资者来说,商业地产进入门槛相对较高也是一大障碍。目前商业地产项目的使用年限是40年,首付五成,贷款利率是基准利率的1.1倍,贷款年限一般都在10年以内。

    最重要的一点,商业地产项目要求持有者能够有较好的投资心态,由于交易税费较高(至少是此次交易收益部分的30%~60%),很少有买家在购入两三年后就转手卖出。商业项目需要长期的“养护”和持有,才能将其价值逐渐释放。对投资者来说,不妨选择市区新兴板块的热点投资区域、核心地段、具备成长空间、临街商铺或专业市场、合理业态规划、租售比例适宜等条件的优质商铺。这是衡量优质商铺的准则。 (戴伟文)

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