房产税费征收在流通环节重而在保有环节轻，促使房地产持有者保有土地，在低成本条件下长期持有土地与房产，等待价格的上涨，从而导致房地产的闲置。
近年来，随着国民经济持续快速发展以及住房制度改革的不断深化，我国房地产取得了很大发展。“十一五”住房建设规划以来，山西省晋中市作为三线城市在房地产业也得到了蓬勃的发展。政府如何通过完善税收制度来有效促进房地产业的健康稳定持续发展，成为重要的新课题。
晋中市房地产情况
晋中市属于经济欠发达城市，房地产市场起步较晚。2006年以来，在全国房地产热的推动下，该市房地产市场进入大发展时期，截至2009年，全市房地产企业注册数量达126家，房地产投资也逐年攀升。近年来，晋中市房地产市场总体运行平稳，2006～2009年全市商品房累计销售80.7亿元，年均增长23%。据晋中市建设局统计数据表明，2005年该市商品房平均销售价格为1750元／平方米。2008年，该市商品房销售价格为2775元/平方米，同比上涨16个百分点，商品房销售额19亿元，增速同比回落36个百分点，首次出现了负增长。2009年，该市商品房均价则上涨至2900元／平方米，其中，中心城区达3050元／平方米，所属县(市)商品房均价为每平方米2000元左右，年均增长13.6%。
2008年11月以来，为落实适度宽松的货币政策，人民银行连续5次下调存贷款基准利率，贷款利率累计降幅达到2.16%。同时，多次下调金融机构存款准备金率，下调达3%左右。“双率”的下调虽然针对宏观经济，但其向房地产市场传递了强烈的政策调控信号，为房地产业的回暖提供了宽松的信贷环境。此外，人民银行还相继出台和落实有关房地产信贷政策。适度宽松的货币政策从供给和需求两方面对房地产进行调控，对国内房地产市场产生一定的提振作用。2009年，晋中市房地销售额步入上升通道，城区最高房价达3600元/平方米，比上年最高价高出15%，但与全省11个地市商品房价格相比，晋中市仍属中等偏下水平。2009年末，山西省太原市住房均价高达6000元/平方米，而晋中的均价不到其一半。房价的差异吸引了众多太原市民。据统计，晋中城区的商品房有38%为太原市民所购买。另外，房地产业又是一个产业关联度很高的行业。根据世界银行估计，每增加1万元房地产的产值，就可以带动相关产业增加2万元的产值。在经过一段时期的宏观调控、调整和消化后，我国的房地产业已从过热的非理性发展进入一个良性循环的阶段。
税负分析
晋中市房地产市场的快速发展，推动了地方房地产税收大幅增长。据统计，2006～2009年，晋中市房地产业税收累计完成88625万元，年均增长61.22%。晋中市房地产业的全部税收负担在2002年只有1.63%，但2009年已达25.14%。而同期宏观税负水平只上升了11个百分点。
在房地产市场是卖方市场的情况下，房地产企业在整个产业链中居于相对有利的地位，房地产开发交易环节的税收，可以向前转嫁，全部通过提高房价由购房人承担；也可向后转嫁，通过降低建安成本由建筑企业承担一部分。实际上，房地产企业并不是真正的税负人。而在买方市场条件下，这些税负要由房地产企业来承担。目前，存在的问题主要有以下几个方面：
一是税费项目过多过滥，税制设置不合理，存在明显的重复征税现象。我国现行税制体系中，涉及房地产行业的达14 种之多，占中国实际征收税种数量(21种)的一半以上，另外涉及房地产的收费多达80～150项，税费已占到房地产价格的30%～40%，且主要分布在房地产开发建设环节。在税种的设计上，存在征税税基重叠、重复征税等情况。例如，对房地产租金征收的营业税与房地产税计税依据相同，都是租金收入，要同时征收5%的营业税和12%的房地产税；对转让房地产收益征收的土地增值税与企业所得税、个人所得税计税依据相近。重复征税直接加重了纳税人的负担，使得开发成本加重，抬高房价。据统计，目前全市房价中税费、房产商利润和建筑成本分别占房价的40%、20%和40%。
二是税费征收在流通环节重而在保有环节轻。由于保有环节的税负轻，只要土地未进入流通领域，就不需要为土地的增值而纳税，促使房地产持有者保有土地，在低成本条件下长期持有土地与房产，等待价格的上涨，从而导致房地产的闲置；另一方面，由于进入市场流通的土地所承受的税负过高，土地的流通和正常交易受到限制，不仅助长了土地的隐性流动，导致大量隐性市场上的偷漏税交易，而且由于过高的税负转嫁给购买者，抬高了房价。
三是计税依据设置不合理。我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从价计征。房产税以房产的原值一次性减除10%～30%的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。而这种折余价值依据的是历史成本，并不能反映房产的市场价值。由于房产市场价值通常高于其历史成本，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税负负担。
相关建议
第一，合理设置房地产税种，强化其调控功能。应在“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税制改革原则下，充分考虑纳税人的实际负担能力，合理设置税种，建立目标明确、税负合理的新房地产税制。一是将取得土地时缴纳的耕地占用税、城镇土地使用税、土地出让金以及其他针对土地的收费合并为土地税，适用于所有企业。二是取消房地产印花税和土地增值税。
第二，加强保有课税，减轻流通课税。对房地产保有课税可以通过合理调节政府与房地产实际占有者之间对房地产保有时自然增值的收益分配，以保证税负公平，降低土地作为资产保有的增值性，加重房地产占有者长期持有房产的成本，抑制房地产的空置。适当降低房地产权属转让的税负，可以直接减少房地产开发企业的开发经营成本，有效缓解房价居高不下和商品房空置率高的状况，提高消费者购买力。
第三，加快推进物业税，完善房地产行业税制。可借鉴国外经验，对农民自住房、城镇自住房屋(合理面积内)免于征收，超出部分或居民第三套住房开始征收物业税，个人和企业用于经营或出租的按一定比例征收，不再征收营业税，正常征收所得税。
第四，完善房地产评估制度，建立房地产评税机构。同时，税务部门要进一步加强房地产业相关税收征管工作，加强同房地产管理部门之间的协作配合，对房地产税收实施一体化管理。充分掌握各税种征管所依据的基础信息，建立信息共享机制，全面提升房地产税收管理水平。
第五，开发链条由重建设向重管理延伸。加快晋中市城区北部新城和潇河生态住房的建设步伐，积极推进城区棚户区改造和旧城区综合整治，发展节约环保住宅。
(作者单位为中国人民银行晋中市中心支行)
