“好日子”逐渐成为历史
新快报讯 尽管2009年以来的新一轮地产行业“牛市”让开发商们回笼的大笔资金，但在空前密集的调控政策下，开发商们或将面临增量现金缺口以及融资需求，据研究机构判断，2011年全年地产开发商现金流可能为负，“好日子”正逐渐成为历史。
地产行业负债率高企
近期连续出台的调控政策，包括住建部下发的《关于加强和改进住房公积金服务工作的通知》；财政部、国家税务总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》；国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》以及上海、重庆两地率先开征房产税等。
尽管部分政策早已有市场预期，调控力度在预料之中，但时间点的提前仍然让行业不容乐观。莫尼塔的一份最新行业报告称，“上海和重庆的地产税试点已经被市场所广泛预期，只是从时间点上看有所提前。从全年的眼光看，地产投资可能会出现一定的下降。”
据称，由于地产税从出台时间点上看可能会紧于之前预期，莫尼塔相应下调了地产全年投资增速5个百分点，从之前的26%-33%区间下降到21%-28%。
Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
开发商难获增量资金
目前，从融资渠道看，地产行业在国内的IPO、借壳等直接融资渠道早已叫停，定向增发融资去年亦仅有两家公司获得批准；而间接融资中，信托融资的资金成本已被推到超过15%的水平，这也间接显示开发商们已经很难从银行获得增量资金。
“正因为很难从银行获得贷款，才会去寻找高价资金，从去年下半年开始，地产信托已经越来越难发，一些公司的资金成本甚至超过了20%，”一位西部开发商高管说，“即便如此，很多公司还是很难拿到钱，属于坐吃老本的状况。”
2月9日，央行再次加息，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，而5年以上商业贷款基准利率则从6.4%上调至6.6%，这无疑将再次加大开发商们的现金压力。莫尼塔预判称，“当前的流动性及销售假设下地产开发商可能在2011年面临增量现金流的缺口以及融资的需求。据我们估计，全年地产开发商现金流可能为负，在中性假设下这一缺口可能略高于200亿元。”
