开发商重复抵押了我的房子
晓薇：我等啊等，一直等不到开发商给我办理房产证。多次找工作人员交涉也没有结果。其间开发商还曾经让我们重新交材料，我也都按时交了。根据购房合同，在商品房交付使用的180日内开发商不能办理房产证的，应承担已付房款2％的违约金。于是，我将开发商北京美晟房地产开发有限责任公司告上了法庭。
2007年9月，我拿到了判决书，胜诉了！北京市朝阳区人民法院判处开发商在判决生效后60日内为我办理房产证，并支付我违约金。当时我高兴坏了，终于可以拿到房产证了！
可代理律师告诉我一个坏消息：原来我的房子办不了房产证的另一个原因是，开发商在把房子出售之后，需先办理整栋楼的产权证（俗称大产权证），然后依大产权证再办理每一位业主的产权证。但开发商将房子卖给我之后，又将大产权证做了银行抵押。只要开发商没有进行抵押的注销，我这房子就不能办理产权证。不仅如此，如果开发商恶意不还贷，银行甚至有权将我的房子拍卖用于偿还开发商的欠债！
这真是个五雷轰顶的消息！
王福江：在司法实践中，开发商重复抵押、一房多卖等恶意获利的行为时有发生。从理论上来说，一旦签订了房屋买卖合同，所有权人即发生了转移，开发商已经无权再处置这套房屋。但由于监管的缺失，开发商为牟取利益采取的不法行为却得不到惩治。以北京美晟房地产开发有限责任公司为例，该开发商2004年5月已经与晓薇签订了房屋买卖合同，却在后者不知情的情况下又将房屋做了抵押，直至2008年10月才注销抵押。这一做法侵犯了我的当事人的房屋所有权。同时，接受房屋重复抵押的银行工作人员也负有渎职甚至滥用权力的过错，其在审查开发商抵押物的过程中没有尽到责任，导致了重复抵押、循环贷款的发生，其行为也给银行本身带来了风险隐患。对于这一现象，目前只能依靠银行本身的自律，缺少相关部门的监管，应当引起有关部门的关注。
赢了官司也执行不了
晓薇：2008年10月，律师告诉我，我的房子已经被注销抵押了，可以办理房产证了！不久，我的案子被交到了朝阳区人民法院的执行庭，负责执行的法官告诉我，他手上压着好多起美晟的房产证官司，到现在都还没执行下来。“办证是一个行为，不像财产那么容易执行，必须要开发商的配合。”这位法官解释说。同时他也承诺，会尽快与开发商交涉，尽快让我们拿到房产证。
这已经距离判决书所说的判决生效60日过去了一年之久！我的房产证依然没有着落。我这才意识到，原来赢了官司是一回事，执行又是另一回事！
负责执行我案子的这位法官每周二的上午接待当事人。我记不清到底跑了多少次执行庭，只记得每次去，走廊里永远排着长长的队伍，每个人都像在医院等待看病一样，耐心而又无助地站在谈话室门外等着里面的人出来，然后进去重复上次已经说了的情况，听着法官重复上次答复的话：“已经在和开发商交涉了，他们不配合，我也没办法啊！”
无奈，真是无奈！
王福江：业主之所以拿不到房产证，原因之一就是办理房产证必须要有开发商的配合。目前根据规定，交纳公共维修基金时需要开发商出示一个条形码，否则业主本人无法自行交纳。到房管局办理房产证时，也必须开发商到场。这就给开发商以充分的主动权，使其有资本要挟业主，业主权益容易受到侵害。建议国家有关部门在规定办理房产证时应更多考虑业主的利益，一旦房屋买卖合同生效，业主可直接向有关部门交纳契税和公维，并自行去房管部门进行产权登记，不再受开发商的制约。
此外，晓薇早在2004年就已经交了契税和公维，而开发商到2010年才把这笔钱交纳给有关部门，这种行为属于挪用。根据有关规定，挪用税款应当由税务部门进行立案追缴，但对挪用公维的执法主体，目前我国还没有明确规定，希望有关部门能尽快出台相关政策。从2004年到2010年，北京的房价已经翻了好几番，如果晓薇按时拿到房产证，在2009年房价涨到2万多每平方米时抛售，与现在房价回落时出卖的价格相差很大，她也可以就此向开发商提出诉讼，要求追偿损失。
在我代理的美晟为被告的房产证案件中，大兴区美利新世界的30多起案件执行比较顺利，开发商在法院判决后不久陆续为业主办理了房产证。但美然动力街区这40多户业主，却没有一起是通过法院执行判决得到房产证的。这让我本人感到很意外，为什么同样的案件，在不同的区法院执行庭，差别这么大？如果法律仅仅因地域、因个人就产生如此大的差异，实在令人心寒。
要拿证，再向开发商交5000元
晓薇：情况发生转变是在2009年底，这位法官告诉我，开发商承诺，只要交5000块钱，就可以优先给我办理房产证。
这真是“猪八戒倒打一耙”！本来开发商不给我办房产证应该支付违约金，现在却要求我付钱给他们！而且交房的时候已经交了300元的代办费，这5000元算哪门子事儿？
但是胳膊拧不过大腿。律师告诉我，前面已经有交钱的业主办到了证。如果着急就交钱办，如果不着急只有干耗着。
今年春节过后，我在向其他几位交了5000块钱办到了证的业主求证之后，也给开发商交了钱。之后又被通知补交了几次材料。一直到8月初，开发商终于通知我去领房产证了！
我终于在开发商处领到了久违了的小红本。上面赫然写着办证日期：2010年8月×日。契税和公维的发票也同时拿到了，也都是在2010年8月才交上。领房产证时，开发商还专门让我在一份“本人不再就房产证有关事宜对美晟进行任何诉讼要求”的声明上签了字，让我觉得很不舒服。
王福江：目前，美然动力街区胜诉的40多户业主，已有部分业主通过交5000元钱的方式向开发商妥协，拿到了房产证。作为一个司法工作者，我感觉这是对法院判决的侮辱和讽刺，但出于保护当事人利益的考虑，我没有阻拦他们的做法。同时，我也深深敬佩那些还坚持相信法律、还没有给开发商交钱的业主，希望他们的努力能推动中国司法改革的步伐，推动有关房地产政策法规的出台，让今后更多的业主们办理房产证不用再这么难。（记者 姜洁） |
